Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin devamı sırasında veya sona ermesinden sonra, kira bedelinin belirlenmesi veya değiştirilmesi için açılan bir davadır. Bu dava, kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı ve mal sahibi arasında, kira bedelinin adil olup olmadığı konusunda anlaşmazlık çıkması halinde başvurulabilecek bir yoldur. Kira bedelinin tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu makalede, kira bedelinin tespiti davasının nasıl açılacağı, hangi şartlarda açılabileceği, hangi delillerin sunulması gerektiği ve davanın sonuçları üzerinde duracağız.
Kira bedelinin tespiti davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Dolayısıyla, bunun dışındaki gerek taşınır gerekse taşınmaz kiraları için bu yola başvurulamaz.
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ila 378. maddeleri arasında düzenlenmiş bir hukuki ilişkidir. Kanunun 299. maddesinde kira sözleşmesi, “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanır.
Kira sözleşmesi, iki taraf arasında rızai, iki tarafa borç yükleyen, karşılıklı bir değiş tokuş içeren, belirli veya belirsiz bir süreyle sınırlı, ancak sürekli bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinde, taraflar kira bedelini serbestçe belirleme hakkına sahiptir. Ancak bu serbestlik, sözleşmenin başlangıcında devreye girer. Kira sözleşmesi kurulurken taraflar kira bedelini belirlerken kanunun sınırları içinde kalmalıdır.
Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin devam ettiği süre içinde veya sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir yıl içinde açılabilir. Davanın açılması için, kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmez. Sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de geçerlidir. Ancak, davanın açılabilmesi için, kiralanan taşınmazın niteliği, konumu, yüzölçümü, kullanım şekli ve süresi gibi hususların belirlenebilir olması gerekir. Ayrıca, dava açan tarafın, kiralanan taşınmazda kiracı veya mal sahibi olduğunu ispat etmesi gerekir.
Davanın açılabilmesi için bir diğer şart da, kira bedelinin adil olmamasıdır. Kira bedelinin adil olmaması, kiralanan taşınmazın piyasa değerine göre çok yüksek veya çok düşük olması anlamına gelir. Kira bedelinin adil olup olmadığını belirlemek için, kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri karşılaştırılır. Bu karşılaştırma yapılırken, kiralanan taşınmazın özellikleri, konumu, kullanım amacı, yapım yılı, bakım durumu gibi faktörler göz önünde bulundurulur.
Kira bedelinin tespiti davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Davanın konusu para alacağı olduğu için, dava değeri kira bedeli ile sınırlıdır. Davacı tarafından dava dilekçesi ile birlikte, kira sözleşmesinin bir örneği, kiralanan taşınmazın tapu kaydı veya kiracılık belgesi, kiralanan taşınmazla ilgili fotoğraflar veya video kayıtları gibi deliller sunulabilir. Davalı taraf da savunmasında aynı tür deliller sunabilir.
Kira bedelinin tespiti davasının sonucunda mahkeme, kira bedelini arttırabilir, azaltabilir veya aynen bırakabilir. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra taraflar arasındaki yeni kira bedeli hüküm ifade eder. Mahkeme kararının uygulanması için taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmasına gerek yoktur.
Mahkeme kararıyla belirlenen yeni kira bedeli, ancak bir yıl sonra değiştirilebilir. Bu süre içinde taraflar arasında yeni bir anlaşmazlık çıkarsa, yine kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Ancak, bu durumda mahkeme, kira bedelini sadece enflasyon oranında arttırabilir veya azaltabilir.
Kira bedelinin tespiti davasının sonucunda mahkeme, dava açan tarafın haklı olduğuna karar verirse, dava masrafları ve vekalet ücreti davalı tarafa yükletilir. Mahkeme, dava açan tarafın haksız olduğuna karar verirse, dava masrafları ve vekalet ücreti davacı tarafa yükletilir. Mahkeme, tarafların kısmen haklı ve kısmen haksız olduğuna karar verirse, dava masrafları ve vekalet ücreti orantılı olarak taraflara paylaştırılır.
Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin devamı sırasında veya sona ermesinden sonra, kira bedelinin adil olup olmadığına dair ortaya çıkan anlaşmazlıklarda bir çözüm yolu sunar. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, bu tür davaların temelini oluşturur. Sözleşme unsurları, kira bedelinin belirlenmesinde kritik bir rol oynar; bu unsurların başında kira bedeli, ödeme koşulları, artış oranları ve taşınmazın nitelikleri gelir.
Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin devam ettiği süre içinde veya sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir yıl içinde açılabilir. Sözlü kira sözleşmeleri de geçerli kabul edilse de, davacının, taşınmazın özellikleri, konumu, yüzölçümü gibi unsurları ispatlaması gerekir. Davanın açılabilmesi için bir diğer şart da, kira bedelinin adil olmamasıdır; bu da kira bedelinin piyasa değerine göre aşırı yüksek veya düşük olması anlamına gelir.
Dava sürecinde, davacı tarafın kira sözleşmesi, tapu kaydı, kiralanan taşınmazın durumuyla ilgili delilleri sunması önemlidir. Benzer şekilde, davalı taraf da savunmasında aynı tür delilleri kullanabilir. Mahkeme, tarafların sunulan delilleri ve argümanları değerlendirerek adil bir karara varır.
Mahkeme, kira bedelinin tespiti davasının sonucunda, kira bedelini artırabilir, azaltabilir veya aynen bırakabilir. Yeni belirlenen kira bedeli, mahkeme kararıyla kesinleşir ve taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapma zorunluluğu doğmaz. Ancak, mahkeme kararıyla belirlenen kira bedeli, bir yıl süreyle değiştirilemez. Bu süre içinde taraflar arasında yeni bir anlaşmazlık çıkarsa, yine kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Mahkeme, davanın sonucuna göre dava masraflarını ve vekalet ücretini belirler. Davacının haklı olduğu durumlarda, dava masrafları ve vekalet ücreti davalıya yükletilir; tam tersi durumda ise davacı bu masrafları üstlenir. Kısmi haklılık durumlarında ise masraflar orantılı olarak taraflara dağıtılır.
Kira bedelinin tespiti davası, adil ve dengeli bir kira sözleşmesi sağlama amacını taşır. Mahkeme kararları, bu dengeyi koruma göreviyle birlikte, gelecekteki benzer davalar için de bir rehberlik oluşturur. Hukuki süreç, tarafların çıkarlarını ve adaleti gözeterek, gayrimenkul hukukunda önemli bir yer tutar.
